25日晚间，李奇霖稳立居虑购新浪财经连麦红塔证券首席经济学家李奇霖，定的的建畅聊如何理解央行“MLF缩量+降息”的收入组合、美国加息对人民币汇率有何影响、预期“限电”如何影响工业生产等热点问题。和对

主持人：由于现在的房企房就业和对未来收入预期开始下滑了，大家不太愿意加杠杆买房子，信心有两点。民考第一点，重条有没有可能是李奇霖稳立居虑购居民端的负债已经比较高了，所以他们不想加杠杆买房子了？定的的建是不是面临着一个被动的居民部门要有一个去杠杆的问题呢？第二点，当然我们可以降低房贷的收入利率来促进大家买房子，但是预期不是更加有目的的是居民的收入端还是出现了一个问题呢？实际的收入不增长了，导致他不太敢来买房子。和对央行除了降低贷款利率，房企房是不是也有可能在收入端想想办法呢？

李奇霖：不管是企业还是个人，加杠杆都无非取决于两个东西，一个是现在的收入，我有钱，肯定胆子大一点，可以加杠杆。这个还不够，还要有未来的预期，因为你加了杠杆，意味着未来很长时间要背着一个刚性的支出。比如你借的是200万，你要分20年还清，一个月可能就要还一两万，但是如果预期你的收入未来可以涨薪，是没问题的，你可能就会去借这个杠杆。如果说预期没有那么确定，比如你现在觉得可以赚100万，但未来可能赚不到那么多数，甚至可能会被裁员，有失业的压力，就不会加杠杆。

现在的问题是两个层面，一个层面是收入的不确定性，现在随着经济的数据不是特别好，收入不可避免会受到一些影响。第二，预期的问题。比如说要加杠杆，是背着一个刚性的债务支出，你的收入能不能支撑得住，你的收入增速够不够快，这都是一些潜在的考虑。只有这两项同时满足，才会考虑去加杠杆。

我们发现房地产市场也出现了一些分化，为什么一些一线城市或者核心地段的房价其实还是比较稳的？甚至可以说没有跌。但是像三四线城市跌得很快，原因就在于购房的群体有一定的不同。一线城市更多的购房群体是上市公司的一些高管或者是一些利益相关者，尤其是跟硬科技相关的人，像新能源等等新兴领域的转型，股票可能升值了，利润还可以，购房能力都比较强。所以，核心城市的核心地段没有受到太大影响。另一方面，随着经济的下行和防疫对一些中低收入群体不确定性的影响，它可能会导致更多依靠服务业的中低收入群体的收入和收入的预期发生一些变化。因为疫情这个事情是无法确定的，这是关键的，你没有办法预测下个月哪里会发生疫情。但是一旦发生了疫情，对很多接触性服务业从业者的影响肯定是有的。这些购买群体往往又都是在三四线城市，虽然很多人在一线城市工作，但是他们的购房往往是在三四线城市，像北京、上海、深圳这些地方，一些依靠线下服务业接触的群体，买房更多是在老家买的，好一点的是去老家省会去买，稍微差一点的去地级市，再差一点的去县城，他们往往是回老家购房，他们只是觉得这边收入高，在这边挣钱。但是一旦疫情一来，防控压力一加大，他们的收入就会受到一些影响，进而就削弱了在三四线城市的购买力。

所以，房地产市场其实是比较分化的。一线城市可能抗衰退能力要强很多，同时它又更多的是靠股票、期权等等，它的购买力比较强。再加上核心城市的地比较稀缺，供地也不多，往往出现一个好盘或者是好房子，大家都去买了。但三四线城市不是这样，一方面地比较充裕，库存也比较高，也没有一个反弹预期，核心就是靠刚需。但是收入又受到了影响，不确定性的风险溢价也上来了，所以他就不敢去买。

最后，从房地产市场的角度来讲，刚刚您提到杠杆率的问题，我觉得杠杆率倒不是一个很大的问题，因为债已经借出来了，这个债务能不能继续借？核心还是取决于你当下的收入和你未来的收入预期。你要觉得未来能不断地涨薪，其实也不是太大的问题，哪怕你收入不高，你要是钱够多，把现在老的卖了换一个新的，再背一笔新的贷款也是完全没有问题的，你的杠杆率还是可以加的。但是现在的问题是你的收入预期有了一些变化，你不敢加。而且房贷还比较贵，房贷利率成本还不低，比现在大多数理财收益率都要高。所以，你有钱肯定就去提前还贷了，所以杠杆率就起不来，反而会去杠杆，因为你提前还贷了，就是去杠杆。刚才说的是房地产一二手房交易的状况。对房企来讲，它的困难可能更高。因为房企更多的是靠卖新房回款，二手房销售跟房企没什么关系，因为房子已经卖过了，是靠卖新房回款。目前来看预售房的比重还是偏高的，大概至少七成以上还是预售房。房企不断地出现舆情的不确定性，风险事件很多，这就导致很多购房者不敢买预售房，买预售房三年之后才交付，你哪知道这个房企会不会跑路？这就导致很多购房者就持币观望。

所以，现在关键是要解决几个问题。一是收入的预期问题，大家有一个稳定的预期，收入能够有一个向上的动力，这是很关键的。第二，解决互信的问题，购房者跟房企之间有一个互信，我觉得你不会跑路，我觉得你的确定性很高，这样才能形成一个良性循环。一个是预期，一个是信心，都要建立。